Да ли се више исплати куповина или изнајмљивање стана?

Код кирије је ситуација јаснија, потпише се уговор о закупу, обично се положи и депозит за случај да закупац оштети имовину стана и уколико је стан изнајмљен агенцијским посредовањем као трошак се јавља и агенцијска провизија, обично 50% од цене стана. Закупац и закуподавац се договарају ко од њих двоје ће сносити трошкове пореза на закуп и ту се прича са станом завршава.

Код кредита је ситуација нешто сложенија. Оновне разлике су у томе што се између купца и продавца стана јавља банка као финансијер, затим се поставља питање да ли је стан новоградња или не, да ли је први стан, да ли је кредит осигуран. Све наведене специфичности ћемо се потрудити да објаснимо у овом тексту на најједноставнији начин и представити основне трошкове које чекају сваког ко се одлучи за куповину стана коришћењем кредита.

Опште о стамбеним кредитима

Стамбени кредити су прилично честа појава, међутим процедура добијања кредита није у свакој банци иста, наравно разликује се у зависности да ли је некретнина тек у изградњи или је „староградња", по валути у којој се кредит обрачунава и врсти каматне стопе. Банке стамбене кредите дефинишу као дугорочне наменске кредите за куповину стамбене непокретности.

Каматна стопа код стамбених кредита може бити фиксна и варијабилна; фиксна каматна стопа значи да се камата за све време отплате кредита не мења, док се у структури варијабилне каматне стопе садржи фиксни и варијабилни део.

Фиксни део се у банкарској терминологији назива и маргина, односно то је стопа која се додаје базном делу. Базни део представља неку од референтних каматних стопа на тржишту, уколико је кредит у динарима најчешће се користи БЕЛИБОР, док уколико је кредит у еврима најчешће се користи ЕУРИБОР. БЕЛИБОР и ЕУРИБОР су каматне стопе по којима банке једне другима позајмљују новац и на њих утичу разни тржишни фактори и централне банке.

Због свих фактора који утичу те референтне каматне стопе расту и опадају временом, због тога се може догодити да је варијабилна каматна стопа коју вам банка представи при презентовању кредита нижа од фиксне каматне стопе, што нужно не значи да ће остати током целокупног трајања отплате кредита.

Када се каже да је кредит у еврима или динарима тада се мисли на обрачун рате која се плаћа, вама новац може бити уплаћен на рачун при уплати кредита и у еврима и у динарима, међутим при отплати кредита ви плаћате у динарима, јер је то званична валута Републике Србије.

Уколико је кредит у еврима, тада се рата прерачунава по тренутном курсу РСД/ЕУР и испоставља вам се обрачун колико треба да уплатите новца за тај месец. Ово одговара онима којима је зарада у еврима, тако да на тај начин избегавате валутни ризик, односно ризик да ли ће се однос РСД/ЕУР променити супротно од ваше користи.

Уколико зараду примате у динарима, за вас је погоднији динарски кредит, јер у том случају не зависите од односа РСД/ЕУР. Ово је типичан пример проблема који је настао са кредитима у швајцарским францима, у тренутку узимања кредита у францима однос је био повољан, међутим временом је франак ојачао у односу на динар, тако да је рата која се плаћа у динарима драстично порасла.

Банке благонаклоније посматрају куповину нове некретнине директно од инвеститора, нарочито ако инвеститор има поуздан рејтинг. Основни разлог је што таква некретнина лакше може да се прода уколико банка буде приморана на ту опцију. Други разлог је што су код староградње присутне свакојаке малверзације са проценама, што банку нарочито одбија јер он ипак није у послу трговине некретнинама.

Процедура добијања стамбених кредита

Потребна документација, кораци и трошкови за добијање стамбеног кредита су следећи:

1. Унајмљивање адвоката и састављање предуговора и уговора – 100 ЕУР адвокат, 100 – 300 ЕУР нотар

- предуговор је неопходан уколико купујете некретнину која још увек није изграђена и у њему се уписује износ аванса који уплаћујете инвеститору. Аванс је обично 20% од договорене цене, уколико је до 10.000 ЕУР није потребан доказ о преносу средстава, уколико је преко 10.000 ЕУР потребан је извод да су средства уплаћена инвеститору.Исти је процес и код куповине староградње, осим што се све изнад може навести директно у уговору.

2.Проценитељ – 100 ЕУР- проценитељ врши процену стана и саставља извештај који ће се користити при успостављању хипотеке.

3.Прикупљање документације за банку и одобрење – провизија за административну обраду кредита 0,1% од износа (зависи од банке до банке)- изводи о заради, потврда о запослењу, потписивање уговора са банком.

4.Осигурање код НКОСК– више није обавезно, али ко жели платиће таксу у износу од 0,5% до 2% и више од вредности стана

5.Овера купопродајног уговора, заложна изјава и захтев за упис хипотеке– у зависности од износа- такса нотара за стан од 60.000 ЕУР износи у просеку 45.000 РСД- од 6.000.000 РСД до 30.000.000 РСД такса износи 54.720 РСД (објављена скала на сајту Републичког Геодетског Завода)

6.Исплата кредита

7.Упис у катастар – 9.500 РСД

Уколико купујете стан у новоградњи, плаћате ПДВ инвеститору, који имате право да вратите уколико вам је прва некретнина, док уколико купујете староградњу плаћате 2,5% порез на пренос права од вредности непокретности.

Укупни трошкови без ПДВ-а и пореза износе у просеку 1.500 ЕУР са осигурањем код НКОСК. Без осигурања приближно 1.000 ЕУР. Просечно време за цео процес је 2 месеца, међутим може трајати и више месеци.

Банке – стамбени кредити

Са стране банака процедура одобравања стамбених кредита спада у једноставније процедуре. Разлог томе је што код стамбених кредита нема много осцилација и опција за преговоре. Понуда стамбених кредита зависи од тога да ли банка има уговор са одређеним инвеститором и пружа додатне повољности за куповину станова у изградњи. У овом случају стамбени кредити су најјефтинији док уколико банка нема уговор са инвеститором стамбени кредити су скупљи и у том случају тражи се банка са најповољнијом понудом.

Како бисте поднели захтев за стамбени кредит потребно је прикупити следећу документацију:

- Потврде о висини примања и две административне зараде – оверавате код послодавца

- Последње 3 платне листе

- Потврда из ПИО фонда о укупном радном стазу – узимате у најближој филијали ПИО фонда-

Предуговор о купопродаји непокретности – не мора бити оверен код нотара

- Промет по рачуну из банке где примате зараду за последња 3 месеца

- Процена непокретности која се купује

- Власнички лист непокретности која се купује – да власнички лист не буде старији од 15 дана у тренутку предаје комплетне документације банци

- Копија ваше лицне карте и копија лицне карте ваше супруге или мужа ( уколико сте у браку )

Извор:Нова економија/Кућа добрих вести