Адвокат Александра Андрејић за читаоце City Experta анализира тренутно стање, указује на недоумице у примени Закона и објашњава шта грађани реално могу да очекују у наредном периоду. Посебно се осврће на питање рокова, правне сигурности и капацитета институција да спроведу поступак који се тиче огромног броја објеката и домаћинстава широм Србије.

Ако сте поднели пријаву за легализацију – важно је да знате шта следи даље.

Број поднетих пријава – мањи од очекиваног?

Јавности је пласирана информација да је поднето око 2,5 милиона пријава. Када се узме у обзир да је пре почетка пријаве навођено да у Републици Србији постоји око 4,8 милиона нелегалних објеката, број поднетих пријава и није тако велик.

То може значити да део власника није заинтересован, да део објеката нема јасно решене имовинске односе, да су поједини власници проценили да ће чекати будућу „нову легализацију“, или да постоји значајан број објеката за које није могуће испунити ни минималне услове.

Истек и продужење рока: Шта ако нисте поднели пријаву за легализацију на време?

Рок за подношење пријава за евидентирање и упис права својине на нелегалним објектима истекао је 9. фебруара 2026. у поноћ. Држава је грађанима продужила рок за додатна 3 дана. Разлог за то, навела је министарка грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре, била је велика заинтересованост за подношење пријава, која је узроковала преоптерећење апликације „Свој на своме“, као и система који пружају подршку апликацији.

Законом о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима прописано је да, изузетно, лица која из објективних разлога нису поднела пријаву у прописаном року, исту могу поднети у року од годину дана од дана ступања на снагу Закона, уколико уз пријаву доставе и доказе из којих се на несумњив начин може утврдити оправданост за неподношење пријаве.

Шта ће се сматрати оправданим разлогом, није сасвим појашњено. У правној теорији и пракси, оправдани разлози су најчешће тежа болест, виша сила, нерешени имовинскоправни односи (нпр. окончање оставинског поступка како би наследници могли да поднесу пријаву) и слично. Међутим, изјава министарке Александре Софронијевић да је путовање било разлог спречености отвара озбиљно питање стандарда „објективних разлога“. Путовање као лична околност тешко може бити квалификовано као објективна немогућност. Ако критеријуми буду широко тумачени, рок од годину дана може фактички постати нови „редовни рок“.

Највећи проблем новог поступка легализације: одсуство рокова за поступање органа

Много спорније је то што овај Закон није прописао рок у којем је Агенција за просторно планирање и урбанизам Републике Србије дужна да изда потврду на основу које се врши упис у катастар, нити прописује рок у којем је РГЗ дужан да изврши упис на основу потврде.

То уноси потенцијални хаос у правну сигурност, јер грађани не знају када могу очекивати да њихов упис буде завршен.

Када узмемо у обзир да пред РГЗ поступци уписа права својине у пракси трају по неколико месеци, упитно је када је реално очекивати да се реши оволики број пријава. Нарочито имајући у виду да се пријаве односе на објекте који имају одређене правне или техничке недостатке, што је највероватнији разлог због чега до сада нису били уписани у катастар непокретности.

Управо одсуство рокова оставља грађане у правној неизвесности, отвара простор за потенцијалну неједнакост и селективност и може резултирати вишегодишњим застоја. У правној држави, рокови не смеју важити само за грађане.

Шта ће бити са пријавама без потпуне документације?

Много је поднетих пријава без икакве документације (јер је то овај Закон дозволио), те ћемо видети шта ће уследити када Агенција за просторно планирање и урбанизам Републике Србије узме конкретан предмет у рад, са којим потешкоћама ћемо се тад срести.

У случају да Агенција приликом прегледа пријаве утврди да постоје технички недостаци, односно неслагање са подацима из расположивих база података, обавештава подносиоца пријаве да отклони уочене недостатке у року од 30 дана од дана достављања обавештења.

У случају да подносилац пријаве не отклони недостатке у року, Агенција о условима за упис права својине на објекту одлучује на основу доступних података.

Какви су реални капацитети система да обраде масовне пријаве?

Тешко је очекивати да постоје људски ресурси који ће моћи да реше оволике пријаве у примереном року, а да се то не пролонгира на дуги низ година. Којим редоследом ће Агенција решавати пријаве није познато.

Какав је исход за објекте који нису пријављени за легализацију?

Грађане брине и шта ће се дешавати са објектима за које није поднета пријава. Закон је дефинисао да се у том случају уписује право својине власника катастарске парцеле на којој се објекат налази, односно да се уписује право својине у корист Републике Србије ако се ради о специфичним објектима (нпр. објекти који су изграђени на земљишту на ком нису смели да се граде).

Да ли ће се ово заиста десити остаје да видимо. Републички геодетски завод ни до сада није спроводио уписе које је требало да изврши по службеној дужности (нпр. упис забележбе забране отуђења нелегалних објеката, конверзија права коришћења у право својине...).

Због тога је оправдана сумња да ли ће ова норма бити доследно примењена.

Да ли ће нови поступак легализације утицати на тржиште непокретности и одобрење стамбених кредита?

Оно што је занимљиво јесте да само јавни бележници у Београду нису оверавали уговоре о промету нелегалних непокретности, док се у остатку Републике Србије промет таквих непокретности обављао.

Након што РГЗ изврши упис ових непокретности, на тржишту продаје у Београду ће се сигурно повећати број непокретности, али мало је вероватно да ће ово у великој мери утицати на цену квадрата.

Да ли ће банке одобравати стамбене кредите за куповину непокретности које буду уписане по овом Закону, остаје да видимо. Банке се до сада нису изјашњавале по овом питању.

Одсуство приговора – индикативно или очекивано?

У току је рок од 30 дана у којем грађани могу да поднесу приговоре. Према последњој информацији носилаца извршне власти, до сада није поднет ниједан приговор, што је прилично зачудјујући податак.

Информација да није поднет ниједан приговор може значити да грађани нису довољно информисани, да нису разумели своја права или да систем заиста функционише перфектно (што је мање вероватно у масовним поступцима ове врсте).

Са друге стране, држава се похвалила да је решено већ пар стотина пријава, и то позитивно. Овакве изјаве нас наводе на закључак да је цео поступак савршен. Међутим, јасно је да је систем постављен тако да политички делује ефикасно (висок број пријава, брзо решених неколико стотина предмета), али правно и организационо носи велики ризик продужене неизвесности.

Да ли ће се легализација спровести до краја?

Највећи изазов овог Закона не лежи у броју поднетих пријава, већ у питању да ли ће држава бити способна да сопствена правила примени доследно, у разумном року и једнако према свима.

Ако је циљ био да се једном за свагда уведе ред у област нелегалне градње, онда ће се успех мерити не бројем поднетих пријава, нити бројем „позитивно решених“ предмета у првим данима примене Закона, већ тиме да ли ће поступак бити транспарентан, правичан и коначан.

Уколико поступци буду трајали годинама, без јасних рокова и критеријума, правна сигурност ће поново остати празна формула. У том случају, овај Закон неће представљати системско решење проблема нелегалне градње, већ само његово ново одлагање. Историјско искуство показује да се проблем нелегалне градње у Србији решава таласима нових закона, што шаље лош сигнал у погледу владавине права.

Извор: Cityexpert